ABD konut piyasası yaz sonunda serinleyip mevsimsel bir geçişe girerken, fiyat düşüşleri bazı metropol bölgelerini diğerlerinden çok daha fazla etkiliyor ve bunlar düşündüğünüz yerde olmayabilir.
Yüksek mortgage oranları ve değişen yerel arz ve talep dinamikleri, ülke genelinde liste fiyatlarının Ağustos ayında önceki aylara göre daha yavaş da olsa düşmesine neden oldu.
Satıcılar daha gerçekçi fiyatlar belirleme eğiliminde ve piyasada daha geniş bir fiyat düzeltmesi yaşanıyorn.s. COVID-19 salgını sırasında patlayıcı bir büyüme kaydeden metropol alanlar, şu anda metrekare başına fiyatta en derin düşüşlerden bazılarını yaşıyor.
Ağustos ayında, piyasadaki evlerin büyüklüğünü kontrol eden bir ölçü olan metrekare başına fiyat, üst üste 10. ay boyunca yıllık bazda düştü. Ulusal olarak, metrekare başına ev fiyatları yıllık bazda %1,8 düşerken, ortalama liste fiyatları dört bölgenin üçünde yıllık bazda düştü (Kuzeydoğu’da %3,6, Güney’de %2,6 ve Batı’da %2,1), Ortabatı’da ise fiyatlar sabit kaldı.
Metro düzeyinde, ağustos ayında en büyük 50 metropolün 36’sında metrekare başına ortalama liste fiyatı düştü; bu da satıcıların gerçekçi olmayan taleplerinin sona erdiğinin bir başka işareti.
Metrekare başına fiyatta en büyük düşüşler Austin, Teksas’ta (%-8,1); Tampa, Florida (-%5,6); ve Memphis, TN (-%4,1). En büyük kazanımlar Providence, RI’de (+%9,3); Indianapolis (+%4,4); ve Chicago (+%3,6).
En büyük 50 metropol bölgesi arasında Ağustos ayında metrekare başına liste fiyatlarında en büyük yıllık düşüşler bunlarda görüldü:
-
Austin-Round Rock-San Marcos, Teksas: -%8,1
Ortalama listeleme fiyatı: 450.000$ -
Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL: -%5,6
Ortalama Liste Fiyatı: 391.950$ -
Memphis, TN-MS-AR: -%4,1
Ortalama Liste Fiyatı: 299.995$ -
San Francisco-Oakland-Fremont, CA: -%3,9
Ortalama Liste Fiyatı: 908.700$ -
San Antonio-Yeni Braunfels, Teksas: -%3,6
Ortalama Liste Fiyatı: 324.450$ -
Denver-Aurora-Centennial, CO: -%3,40
Ortalama Liste Fiyatı: 574.913$ -
Baltimore-Columbia-Towson, MD: -%3,2
Ortalama Liste Fiyatı: 375.000$ -
San Diego-Chula Vista-Carlsbad, Kaliforniya: -%2,7
Ortalama Liste Fiyatı: 899.000$ -
Orlando-Kissimmee-Sanford, FL: -%2,6
Ortalama Liste Fiyatı: 417.000$ -
Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA: -%2,4
Ortalama Liste Fiyatı: 595.000$
Realtor.com® Kıdemli Ekonomisti Jake Krimmel bu şehirlerdeki pazar değişiminin bir kısmının, COVID-19 salgını sonrasında devam eden yeniden düzenlemelerden kaynaklanabileceğini söylüyor.
“Austin, Tampa, San Antonio, Denver da dahil olmak üzere çoğu pazarda ortak nokta, 2020-22’de patlama yaşayan şehirlerin pandemi dönemindeki kazanımlarının bir kısmını sağlamaya devam etmesidir. Bunlar aynı zamanda genel olarak pandemi öncesi normlara göre çok daha fazla envantere sahip yerlerdir” diyor.
Bunun dışında bir örnek, pazarın son derece rekabetçi bir pazar olmasına rağmen metrekare başına fiyatlarda %3,9’luk bir düşüş gördüğü San Francisco’dur. Temmuz 2026 itibarıyla aktif ilanların bir önceki yıla göre %16,3 oranında azalması konut piyasasını daha da sıkılaştırdı. Piyasanın ortalama liste fiyatı 908.700 dolar gibi yüksek kalırken, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,2 düştü.
Veronica Petru San Francisco’nun güneydoğu ucunda ve müşterilerinin çoğunun çalıştığı Silikon Vadisi’ne yakın Fremont bölgesinde hizmet veren Compass’lı bir emlakçıdır. Pazarın teknoloji endüstrisindeki değişikliklerden etkilendiğini söylüyor. Yapay zeka sektörlerini dönüştürürken müşterilerinin çoğu da sessizce geçiş yapıyor.
Realtor.com’a “Fremont’taki iş gücümüzün büyük bir kısmı yazılım mühendisleri, veri analistleri ve web geliştiricileri gibi teknolojiyle ilgili işlerde çalışıyor” dedi. Aralarında Oracle, Meta, Dell, Microsoft ve Amazon’un da bulunduğu birçok teknoloji oyuncusu, yapay zekayı göz önünde bulundurarak yeniden yapılanırken “sessiz işten çıkarmalar” uyguladı.
Teknoloji iş gücüne hakim olan oynaklık, konut piyasasının “kesinlikle çökmemesine rağmen fiyatların” [has] alışveriş yapanlarla bugün bulundukları yerde buluşmak için tasarlandı” diye ekliyor.
Son zamanlarda yapılan açık toplantılarda da benzer duyguları duydu: teknoloji çalışanları istihdamları konusunda kararsızlar ve yüksek faiz oranlarının stresini hissediyorlar. Birçoğu bu yıl düşen teknoloji hisselerine de büyük yatırım yaptı.
“Daha yumuşak bir borsa, alıcıların peşinat için kullanmayı planladıkları fonları tüketti” diyor.
Krimmel, metro bölgesindeki konut envanterinde önemli bir değişiklik olduğunu da sözlerine ekledi.
“Bu, San Francisco evlerinin değer kaybetmesiyle ilgili değil, daha çok mevcut envanterin bu yıl geçen yıla göre ne kadar pahalı olduğuyla ilgili” diyor. “Şehir merkezinde satılık küçük, pahalı evler daha az. Bunlar nadir ve çabuk satılıyor. Öte yandan, bu yıl dış banliyölerde daha büyük, metrekare başına daha ucuz evler satışa çıkıyor” diyor.
Gayrimenkul uzmanları, bu aşağı yönlü ayarlamaların, son birkaç yılda satın alınabilirlik kısıtlamaları nedeniyle kendilerini dışlanmış hisseden potansiyel alıcılar için hoş bir nimet sağladığını belirtiyor.
Aktif stoklar ulusal çapta artmaya devam ederken (2019’un sonundan bu yana görülmeyen seviyelere yükselirken) soğuyan bu pazarlardaki satıcılar, mali açıdan nitelikli alıcılardan oluşan daha seçici bir grubu çekmek için fiyatlandırma stratejilerini giderek yeniden değerlendirmek zorunda kalıyor.
Bu çift haneli veya çift haneli geri çekilmelerin geçici bir normalleşmeyi mi yoksa daha geniş bir bölgesel değişimin başlangıcını mı temsil ettiği büyük ölçüde yerel ekonomik ivmeye ve sonbahar alışveriş sezonu yaklaşırken ipotek faiz oranlarında gelecekte yaşanacak değişikliklere bağlı olacak.