基础设施开辟越南南部房地产新“价值轴”

随着重大基础设施项目的推进，越南南部的投资者越来越多地根据其就业、工业、物流和服务的可达性而不是距城市中心的距离来评估房产。

今年前8个月，越南经济保持积极复苏势头，生产扩张、国内消费改善、外商直接投资大幅增长。与此同时，胡志明市和南部省份的大量基础设施投资扩大了城市发展、工业和物流领域。

2026年至2030年，胡志明市计划实施约250个重大投资项目，以促进发展和加强区域互联互通。随着环路、地铁线、高速公路以及与邻近城市同奈市隆城国际机场的连接得到改善，房地产的位置不仅因其距市中心的距离而受到重视，而且还因其与就业、制造、物流和服务中心的便利性而受到重视。

旅行时间取代地理距离

第一太平戴维斯越南公司首席执行官尼尔·麦格雷戈表示，多年来高价值房地产一直集中在中心地区。然而，随着交通基础设施的发展，具有强大连通性的房产可以成为宝贵的资产。

麦格雷戈表示，随着出行时间的缩短，“近或远”的概念正在被就业中心、产业集群和物流中心的交通重新定义。

工业产权市场的变化已经显而易见。根据 Cushman & Wakefield Vietnam 的数据，尽管各地区的情况有所不同，但南部工业房地产市场在 2026 年第二季度保持了稳定的基础。

工业用地占用率为76.3%，现成厂房达92%，现成仓库达91.7%。胡志明市继续受益于其地理位置、同奈省的物流基础设施，而大宁省则成为一个拥有丰富土地和具有竞争力成本的市场。

租赁机构高纬环球 (Cushman & Wakefield) 助理总监 Chuong Quoc Doan 表示，南方工业房地产市场正在进入开发地理重组时期，每个地点在供应链中扮演着越来越不同的角色。

他表示，胡志明市具有区位优势，正在努力吸引增值产业，而同奈省和大宁省则有更多空间扩大土地供应和吸引新投资。龙城机场、三环路和高速公路预计将在未来两到三年内进一步改善区域连通性。

从房地产市场角度来看，经济学家丁贤表示，房地产基建投资是必然且稳定的方向，但投资者应该有至少三到五年的中长期眼光。

他说：“基础设施项目在施工开始时往往会引起人们的期待，但周边地区房产的真正价值只有在道路开通、住宅社区和配套服务形成后才能体现。”

房地产专家 Nguyen Hoang 也持有类似观点，他表示，随着中部地区土地日益稀缺，且房地产成本超过了广大居民，胡志明市的内陆地区正在经历一段“挤压”时期。

同奈、大宁等卫星城市以及前平阳省和巴地头顿省（2025 年 7 月合并后现为胡志明市的一部分）预计将出现更强劲的增长。由于高速公路和铁路使出行更加便利，如果通勤时间保持在30-45分钟以内，买家可以住得更远。

发展空间的拓展在工业产权方面也表现明显。胡志明市工业用地占用率为86.1%，同奈省为73.1%，大宁省为60.9%。需求不再集中在传统工业领域，而是逐渐分布得更加均匀。

这三个领域的未来供应也正在准备中。同奈省正在加快建设三个主要工业园区的步伐，总面积达2240公顷；西宁省批准了一份包含 49 个工业园区的清单，占地约 16,000 公顷；胡志明市则推动对14个新工业园区的投资，占地3,833公顷。

外资青睐优质项目

基础设施发展也将拉动中长期资本需求。今年前8个月，新登记、增资、出资、认股等注册投资总额达406.3亿美元，比上年增长55.4%。 FDI流入总额172.5亿美元，同比增长12%，创五年来八个月最高水平。

制造和加工带动了外国直接投资，其次是房地产。不过，麦格雷戈强调，国际资本对项目质量的要求越来越高。

越南并不缺乏投资机会，但下一阶段的重要任务是把这些机会转化为有能力吸引和有效利用资本的项目。投资者不仅要评估增长潜力，还要评估法律地位、股权结构、发展计划的可行性以及长期实施的能力。

这一趋势还体现在资本投入的增加、股票回购、并购、合资企业和发展伙伴关系上。 8个月期间，出资交易2,062笔，总额67亿美元，同比增长50.1%。

在工业房地产领域，第二季度越南南部的平均土地租金达到每平方米186.4美元。 HCMC为每平方米187.5美元，同比上涨6.8%，因供应紧张；同奈省 189.6 美元，泰宁省 179.6 美元。

市场研究公司预测，建筑企业将在 2026 年至 2028 年期间新增约 110 万平方英尺的新增供应。高质量的外国直接投资，特别是来自电子、半导体和物流行业的投资，预计将继续支持吸收。

与此同时，高昂的资本成本正在成为更广泛的房地产市场的“过滤器”。住房贷款利率有时高达每年 13%，在短期内挤压现金流，同时有利于真正有住房需求的买家和财务状况良好的长期投资者。

随着环路、高速公路、龙城机场等战略交通路线的逐步建成，预计越南南部房地产的“价值轴”将更多地取决于连通性，而不是地理距离或行政边界。但只有当基础设施随着居住人口、经济活动和项目质量的增长而增长时，才能找到可持续的价值。