企业可以因财产的再开发价值而纳税，但不会从增加的价值中获得任何利润。
工业塑料和涂料董事总经理 Greg Fraser 评论。
作为一项名为 BusinessCare 的新计划的一部分，萨尼奇市政府官员已开始拜访当地雇主。它传达的信息令人安心：“您的业务很重要，我们正在倾听。”
经济发展工作人员就当地企业面临的挑战提供“30-45 分钟的机密对话”。
我不会责怪那些员工履行分配给他们的工作委员会的职责。我已经准备好进行这次谈话了。
但董事会应该准备好听到一个令人不安的答案。
萨尼奇不需要再进行一轮磋商来了解这个问题。土地使用政策和房产税政策让老牌雇主越来越难留在这里。
萨尼奇采纳了 2022 年道格拉斯上城规划，作为该走廊的 20 至 30 年愿景。其重点之一是通过包括理想的住房密度在内的预分区来“实现住房的逐步增长”。
住宅区核心区被明确定义为通过再开发实现高密度和集约化的区域。
该法律的目标是更多的住房建设和更好地利用市中心的土地。问题在于，萨尼奇预计今天占用土地的企业将承担明天重建的成本。
BC Valuation 不仅根据商业用地当前的业务来评估其价值。其公布的政策规定，土地应根据其“闲置时的最高和最佳用途”进行估价。
如果法律允许更高密度的重建并且可能变得合理，则这种潜力可能会反映在市场价值和最终评估价值中。
Saanich 委员会不直接设定 BC 评估值。然而，它控制着创造发展潜力的官方社区规划、分区和预分区决策。它还设定了适用于这些价值的市政财产税率。
结果是，现有企业最终可能会因房产的再开发价值而纳税，而不会从增加的价值中获利。
土地所有者最终可能会实现土地价值的增加。开发商有一天可能会建造一栋住宅楼。但根据通常用于商业建筑的净租赁，现有的商业租户今天需要支付财产税。
事实上，企业正在对还不存在的建筑物征税。
自萨尼奇采用道格拉斯上城计划以来的四年里，该走廊内一些已建成的商业地产的估值飙升。
占据这些网站的企业的规模或利润并没有增加两倍。发生变化的是分配给土地的价值及其再开发潜力，使现有的占用空间承担增加的财产税。
萨尼奇表示，其希望保留的大多数企业都不是大公司。该地区自身的经济评估显示，萨尼奇 10 家企业中近 9 家的员工人数不足 20 人。
现在考虑一下萨尼奇的税率对这些雇主意味着什么。公布的 2026 年 6 级商业地产税率约为每 1,000 美元评估价值 22.84 美元，而住宅地产为 5.20 美元。
简单来说，业务速率大约高出4.4倍。
Industrial Plastics & Paints 是一家拥有 75 年历史的当地雇主、家族企业和工业供应商，为整个温哥华岛的制造商、企业、承包商和零售客户提供服务。
这不是一个假设的问题。在我们位于 776 Cloverdale 的办公楼，建筑物的评估价值从 2021 年的 390 万美元增加到 2025 年的 700 万美元以上，增长了 80%。
四年来，每年的财产税成本从约 76,500 美元增加到 148,000 美元。几乎翻了一番。
2026 年评估有所放松，但目前的税单仍约为 135,000 美元，比 2021 年高出 76%。
建筑物没有增长，企业的利润也没有按其税收比例增加。真正改变的是评估，它更能反映该房产的再开发潜力以及 BC 评估所称的“最高和最佳使用”价值。
在典型的净租赁下，该税由承租人根据收入而不是利润缴纳。企业在赚取一美元利润之前必须支付员工工资、购买库存、支付运费和租金、保险、水电费和其他运营费用。
该税基于财产的价值，不考虑租户的销售或处置能力。
并非每一美元的总税收收入都由萨尼奇保留或控制。这包括学校费用、交通费用、地区费用和其他费用。但即使是萨尼奇市政府和警察部门的收费也是居民区收费的 4.7 倍左右。
该费率也具有竞争力，特别是与温哥华岛各市政府竞争许多相同的雇主相比。
Saanich 2026 年 6 级的平均税率约为每 1,000 美元评估价值 22.84 美元。 Central Saanich 为 13.99 美元，Langford 约为 15.47 美元，North Cowichan 约为 17.02 美元，维多利亚为 19.88 美元。
根据相同的评估值，萨尼奇的税收比中萨尼奇高出约 63%，比兰福德高出 48%，比北考伊琴高出 34%，比维多利亚高出 15%。
当地的评估和费用各不相同，但比较有助于理解为什么寻找工业或商业空间的雇主可能会得出结论，在萨尼奇的居住成本不再具有竞争力。
在工业塑料和涂料公司，随着我们位于克洛弗代尔 776 号的长期办公地点的租约到期，我们正在经历这些数字的后果。
我们需要决定我们的员工、库存、陈列室、仓库和在线履行是否可以留在萨尼奇，或者是否需要搬迁到业务成本更合理的城市。
我们必须权衡这一财务现实与我们对 75 年来支持我们的客户的责任。
这些不是抽象的规划问题。它们决定了我们的员工将在哪里工作、我们的客户将如何获得我们的产品和服务，以及长期雇主是否可以留在萨尼奇。
过去三年，由于企业倒闭和搬迁，该走廊已经失去了多达 375 个工作岗位。
直到现在，Saanich 才派出了 BusinessCare 团队，手里拿着小册子，询问剩下的企业如何提供帮助。
这不是业务保留。这是一次离职面谈。
如果萨尼奇真的想留住雇主，就需要在仍有时间留住雇主的情况下改变那些推高成本的政策。
该委员会可能无意赶走生意。但当雇主统计数据并得出他们无法留下来的结论时，意图并不会改变结果。他们走了。
商业关怀仍然有用，但前提是它能产生可衡量的政策变化。
现在理事会可以采取切实可行的措施。
首先，市议会必须指示工作人员确定 Saanich 占用的财产中有多少符合该省潜在发展援助计划的资格，并提出 2027 纳税年度的减免立法。
该计划允许市政当局降低对发展潜力在评估中占主导地位的合格商业和轻工业用地的总体市政税率。
该计划有严格的资格规则，仅适用于税单的一般公用事业部分，并且期限为五年。
它并不能解决所有问题，但它可以为利基业务赚钱。如果县法规排除了大多数受到这种压力的财产，则市议会应明确这一点并要求县扩大这些范围。
其次，萨尼奇必须发布年度就业和业务保留报告。它应该跟踪企业的开业、关闭和搬迁、占用的商业和工业空间的变化，以及增加或减少的就业岗位的估计数量。
算协商并不是经济发展的结果。维持或增加雇主。
第三，市议会应制定一项公共目标，以缩小萨尼奇的商业和住宅市政税率之间的差距。每份年度预算都应表明这种差异是增加还是减少，并解释原因。
在预先批准任何预计将导致商业土地价值大幅增加的分区或其他土地用途变更之前，议会还必须要求进行税收影响评估。
该评估应估计对现有占用者的影响，并确定可用于减轻影响的措施。
在做出决定之前，理事会需要了解其规划决策可能会对现有企业产生什么影响。
最后，萨尼奇必须将其保护轻工业用途的承诺转化为可衡量的要求。
重建政策应保留大量就业空间，并确保替代空间能够真正发挥作用。
工业、商业和服务提供商需要装载通道、停车场、天花板高度、存储和足够的占地面积。
公寓楼下的小商店不是仓库、装卸区或工业陈列室。
萨尼奇需要更多的住房，其密度属于住宅区的道格拉斯走廊。但今天的雇主不应该被迫为可能需要几十年才能实现的重组前景提供资金。
萨尼奇表示，企业是其经济的支柱。市议会不能对它们征税，就好像它们的存在是为了资助今天的支出，并将它们视为明天重建的障碍。
很高兴听到。但企业不会因为理事会听取了意见而留下来。只有当议会改变生活成本时，他们才会留下来。