随着十二月的临近，许多度假屋业主已经在查看他们的海滨别墅的日历。不过，今年是需要预约的。最近，两套变化同时发生：ATO 关于度假屋计划的最终指导和对联邦预算的负面调整。对于长期将高边际利率与负资产结合起来的高收入者来说，综合效应可以极大地改变保留度假屋的税收后果。
ATO 发生了什么变化？
5 月，ATO 发布了税务裁决 TR 2026/1 和两项合规指南 PCG 2026/2 和 PCG 2026/3，取代了 IT 2167，后者结束了 1985 年的财产租赁裁决。过渡期于 2026 年 7 月 1 日结束。
新框架在到达分发之前引入了门检查。根据第 26-50 条，您还单独使用的度假屋被视为“休闲财产”，如果它不是主要用于产生租金收入，则利息、市政税、土地税、保险和维护等财产成本完全免税。与租金直接相关的费用，例如广告费和代理费，仍然可以扣除，并且在任何情况下都会评估租金。
PCG 2026/3 建立了琥珀色-红色风险框架。许多常见的度假屋安排可能会增加房产的风险评级，特别是在圣诞节和学校假期等高峰期，房产价格高于市场价格的情况下，以限制预订，限制家庭或宠物，或以较低的价格让朋友入住。仅仅在线列出房产是不够的。 ATO 将查看其广告宣传范围、租赁是否在市场上以及是否正在积极寻求并转化为预订。
负齿轮怎么了？
负压使投资者能够用其他收入来抵消租金损失，因此医生以 47% 的最高税率有效地为税收系统提供了大约一半损失的资金。预算案更改了 2026 年 5 月 12 日晚上 7 点 30 分后购买的固定利率住宅物业的规则。
自 2027 年 7 月 1 日起，这些损失将被隔离并仅可从住宅物业的收入和资本收益中扣除，而不能从执业收入或工资中扣除。在预算之夜或根据合同持有直至出售的房产均不受限制，而合适的新建筑仍然空置，商业地产也无法提供。威廉·巴克对联邦预算的分析详细介绍了负扣税。
这两种制度如何相互作用？
以珀斯 (Perth) 医生莎拉 (Sarah) 为例，她于 2019 年用大笔贷款在邓斯伯勒 (Dunsborough) 购买了一套已建成的房屋。每年的维护费用约为 70,000 美元，夏季以外的租金为 25,000 美元，一家人在圣诞节期间使用它四个星期。
根据旧规则，他将在四个星期的私人时间内索取约 64,000 美元，并损失 39,000 美元，节省约 18,000 美元的税款。他四个星期的私人使用需要四个星期的账单，仅此而已。
新规则并不按比例发挥作用。旺季库存是决定该房产是否主要用于租赁生产的核心问题。如果答案是否定的，第 26-50 条将全额排除维护费用，同时评估租金。
他在 2019 年的购买是负杠杆的鼻祖。这保留了从其他收入中追回损失的权利，但不保留最初造成损失的扣除额。
如果他今天购买同一处房产，任何剩余损失也将从 2027 年 7 月 1 日起从他的执业收入中扣除，只能用住宅房产收入和资本收益来抵消。
12月之前你应该做什么？
- 立即查看预订日历。旺季的存在是支持该房产主要用于出租这一说法的最有力因素之一。
- 按市场价格广泛做广告、回复询问并保存证据：列表、信件和位置记录。
- 如果该房产符合资格，则根据 PCG 2026/2 分配给私人使用，并保留不允许的维护成本记录，这些成本仍然可以添加到 CGT 价值基础中。
- 如果您在旺季使用度假屋，则满足第 26-50(3) 条中的例外情况需要真正改变用途，而不是表面改变。应避免在自己使用房屋时收取家庭市场租金或在拒绝季节性预订后挂牌出售房产。
经验丰富的业主将何去何从？
这些变化及时提醒执业业主重新思考其长期财富积累策略。由于度假屋的税收优惠很窄，因此可能值得考虑不属于任一制度的资产。
商业地产不受这两种制度的影响，执业房东拥有大多数投资者所没有的优势：他们认识的优质租户。成功的诊所所有者通常采用的策略是建立诊所，将临床业务出售给企业买家或入境执业者，并以长期租赁的方式持有永久业权财产以资助退休生活。准备销售的财务、干净的服务安排、经得起尽职调查和安全评估的租赁条款都需要时间来准备，而且很少能在短期内积累。
William Buck 的医疗保健专业人士和企业财务团队就疗养院的立即审查以及长期诊所结构和所有权权益向诊所所有者提供建议。时机和资产选择现在具有实际意义，因此，如果您的策略是根据之前的规则制定的，请与您当地的 William Buck 顾问交谈以开始对话。
