事实上，价格上涨并不是唯一的结果。但理解这个减法过程是最重要的一点。这是很多人私信问我的问题：如果目前的房屋转让模式在全球范围内全面推行，会对未来的新房价格产生怎样的影响？ 有些人认为房价会上涨，因为他们认为普遍投资门槛提高，新房供应减少，房价必然上涨。其他人则认为，价格不会上涨，因为开发商需要立即资金，并急于收回现金，从而以公平的价格将房产推向市场，而不会推高房价。从表面上看，这两种逻辑似乎都是正确的。那么房价会涨还是不会涨呢？其实对于这个问题我心里有一个明确的答案。但我更想强调的是整个新住宅房地产趋势的未来走向。 首先我想说，在当前的传导期，一切思维逻辑都和过去不一样了，所以大家不要以特定的心态去看待市场。说到价格，一直有两种价格：城市均价和房地产项目价格，这两者都属于房价范畴。 我们先来说说每个城市的平均价格。未来两年的土地流转案件中可以找到证据。毫无疑问，这一政策影响了不同城市的招商引资，因此势必会出现一些变化：一是地块越来越小，从而降低了投资门槛；其次，市中心的土地很少，但凡是提供的土地，质量都非常高。土地成本高，开发商只有开发稀缺优质地块才能保持竞争力；至于郊区，更容易推广低层地块，用于建造低密度的物体，缩短开发周期，增加稀有物种的供应。 如果出现这两种趋势，城市新建住房的均价就会上涨，这本质上是一种供应调整。随着市场蛋糕总量减少，每块蛋糕背后的“面粉”变得更好、更便宜，蛋糕的总价必然上涨。这是我可以预见的未来两年供给侧的变化。 第二，关于定价。假设所有房产都作为完整的现房出售，并且所有开发商都致力于生产更好的产品，那么投入和整体价值将比以前高得多。但我认为，未来市场新标的定价将分为两个流派：第一个流派是具有明显产品能力或独特产品竞争力的企业，其项目具有独立定价权，但此类企业占市场份额不足15%；其余的，大部分企业的定价逻辑是成本定价，即土地成本加上开发成本和毛利润，即房地产定价主要由土地成本决定。 同时，未来整个定价策略将会和新能源汽车的定价逻辑非常相似。未来推出房产的过程将非常简单：社区全面建成，直接开放给公众看房，然后客户就可以购买。整个过程会很简单，但是定价分为三个层次：第一是整个项目的平均价格；第三是整个项目的平均价格；第三是整个项目的平均价格。第二，在正式上线前两周，种子用户可能会有优惠的认购价格；两周后，折扣取消，房产按原价出售；如果半年后仍未出售房产，则有折扣库存价格来抵消成本。 许多人询问这样的降价是否会影响其他地块和土地项目的定价。答案是否定的，因为那时房地产行业已经进入了产品竞争的良好方式。下一代产品的产品力较上一代有质的提升，房地产行业进入每半年一次的产品力迭代期。 这种模式与新能源汽车或者现在的智能手机非常相似：在新的手机型号进入市场之前，旧型号必然会出现价格下降，但这并不影响新型号定价的一般逻辑，如此循环往复。不过，我仍然认为，在这种模式下，一个新的房地产项目的定价会比现在略高一些——毕竟更好的产品、更高的投资、更好的质量和更长的开发周期，让这样的提价合理、适当、值得支持。 第三，我想传达的是，即使价格上涨，也没关系。为什么？因为一般楼市中存在大量的经济适用房——二手房和新存量房产都提供经济适用房，而经济适用房更受欢迎。与此同时，房价涨跌不再是舆论的主要焦点。不信的话，想一想：我们关注上海房地产市场所谓的新房均价有多久了？说实话，相关信息我也记不太清了。因为对于房价没有普遍的共识，这种共识是没有必要的。大家只关心自己资产的价格变化。 另外，我认为新楼盘价格的上涨值得更多的支持。现阶段的价格上涨意味着更高的价格显然是通过更好的质量、更强的产能和更专注的态度来实现的，这是市场繁荣时期的标志——市场提供了更丰富的产品供不同的顾客选择，他们得到了所需的一切。只要住房被归类为消费部门，无论是客观证据还是舆论都必须接受不同的价格水平和不同客户获得所需的情况。 那么我们就可以思考未来房地产行业的哪些细分领域可以容纳高端产品。毫无疑问，这是一个新的购房领域。因此，未来的政策也会倾向于将新房定价推高。只要房产卖出去，价格合理，这就是公开市场的选择。而且，我们还要相信，房价在某种程度上是城市信心的体现。相对较高的项目价格的出现对于这个时代来说绝对是一个好消息，无论是个人还是社会都应该感到兴奋。 如果房地产新方式的最终结果是更好、更贵、更值得投资，那么接下来的问题是：如果这样发展下去，会给当下的房地产营销从业者带来哪些改变？ 对于房地产营销从业者来说，首要任务是获得销售有价值产品的能力，因此首先要改掉一些坏习惯。例如，过去常用的技能，比如强迫客户快速决策、欺骗客户、控制销售等，在未来很快就会变得不可能。与此同时，房地产营销正在出现四种趋势： 首先，新增所有权的第三方渠道逐渐减少直至消除。第三方渠道过去之所以占据主导地位，是因为它们受益于悲观的房地产行业红利。在产品同质化的背景下，开发商几乎没有有效的营销手段，只能依靠渠道，但这种情况将随着新时代的到来而改变。因此，我真诚地建议渠道业务的学员尽快完成职业转型，像北科这样的大企业也应该逐步缩小渠道业务的规模。 其次，奢侈品的包装装潢被提上日程。我认为这将彻底重塑整个房地产广告行业，甚至消灭市场上50%以上的广告公司。实行现房销售后，通用包装的需求将会减少，大部分包装工作将集中在品牌包装、线下展厅包装和活动包装上。那些在互联网上大量生产的副本失去了各自的场景。房地产广告公司越来越多地融入奢侈品策划公司的逻辑，但我们距离实现这一目标还很远。 第三，认真对待一件事——新闻发布会。你有没有想过，为什么新能源汽车厂商、智能手机厂商等科技公司如此重视发布会，甚至将其作为年度最重要的品牌活动？从本质上讲，一场好的新闻发布会可以引起轰动并产生巨大的转化动力。 第四，掌握与客户沟通的内容体系。目标是确保所有输出内容能够与客户沟通。过去市场繁荣时，很多项目评论只是自言自语，这在未来的市场环境中不再被允许。 […]